楼市最先败下阵来的难道是三四线城市?高库存、伴随房价下跌
随着我们国家疫情形势的持续好转,自今年3月以后,房地产市场的热度持续走高,加之很多城市适度放宽房地产市场的调控政策,营造了较好的市场环境,比如部分城市降低预售条件,加快预售证审批等等,5月份全国多数城市新房供应速度加快,新盘不断推出,楼市供销两旺,尤其是一二线城市。
但是,尽管三四线城市也逐渐回暖,部分城市5月销售数据现正增长,但整体增长动力并不强劲,去库存压力依然较大。原因主要是随着新房市场供应量不断加大,但是成交量却不乐观,没有呈现同步增长趋势。
今天,中国经济网发布了一篇文章,题目是:三四线城市房地产去库存压力上升。这篇文章,为三四线城市的房地产拉响了警报,必须要提高对房地产市场的警惕。
截取自中国经济网
数据显示,5月以来,三四线城市库存面积每周环比按照1%的增幅持续上升,去化周期虽然持续缩短,从月初的125周降至月末的96周(24个月),但目前仍居高位。在全国库存量比较大的前十个城市中,三四线城市占据9席,包括芜湖、香河、大厂、包头等。
原因分析
一、三四线城市的购房需求或已经被严重透支。随着过去两年的棚户区改造接近尾声,棚改正逐步退出三四线城市。棚改的退出对销量的冲击并非线性,而是呈现出明显的滞后性,这种滞后冲击或在今年逐步体现。
根据前期央行统计司调查数据可知,目前,城镇家庭每户拥有住房1.5套,40%以上的家庭拥有2套房以上。三四线城市,不像一般县城存在一些住在县城而户口属于农村,所以,普通县城中的家庭拥有房子的比例可能还稍低一些。但是,三四线城市则的的确确基本都是城镇家庭,这个数据相对来说,还是比较贴切实际的。因此,三四城市的家庭普遍已经不再缺房,而且,手中投资的房产下一步如何出手,可能都是一个问题。
过去几年,三四线城市购房需求存在比较严重的透支现象,预计三四线楼市将在内生和外力的共同作用下滞后调整。
二、人口流失严重,虹吸效应逐渐显现。三四线城市人口增长率已经明显落后于城市的扩张速度,尤其是住房的供应增速。同时,受到虹吸效应的影响,以及三四城市产业基础较差、城市吸引力不强等因素,三四线城市人口往一二线城市聚集,导致人口流失进一步加速,房地产市场高库存也就是必然。
房地产行业的“金律良言”就是“短期看金融、中期看土地、长期看人口”,所以,从长期来看,三四线城市的房地产后劲不足,投资三四线城市的楼市,会越来越成为高危投资。
三、三四线城市老百姓购买力不足,已经无力支撑过高的房价。随着棚户区改造的完成,以及过去几年“去库存”所带来的全国房价普涨,三四线城市的房价的增速,已经完全超过了当地老百姓的工资收入。从一些最新的统计数据来看,很多三四线城市,产业基础差,城市吸引力一般,但房价却远超过很多潜力较大的二线城市。
2020年5月主要大中城市二手房价及变化
从澎湃新闻网发布的一盘文章中获悉,5月份重点监测的全国35城成交均价同环比均上涨,分城市等级中仅三四线城市环比下跌,其余等级城市均是同环比上涨。三四线城市成交均价11812元/平方米,环比下跌0.64%。
这对于三四线城市的楼市不是一个好现象。在库存量不断增大的情况下,成交量不足,房价还呈现不断下滑趋势,这对于下一步房屋销售将造成进一步的打击。当然,房价小幅小跌是极其正常的市场反应,但是,如果这种势头一直延续下去,对于购房者的购房欲望和投资欲望,都是一种打击,甚至会引发一系列的不良市场反应,比如大量二手房抛售,房产投资套现等。这是必须要引起警惕的。
未来建议
各地要坚决贯彻“因城施策”的方针策略,适时调整各地土地出让以及新房供应速度。“因城施策”是未来很长一段时间内,根据各地实际情况,精准调控房地产市场的重要手段。如何降低三四城市的高库存量?首先,肯定不可以像2016年那样,完全控制土地出让,极其宽松的金融政策环境,结果是库存去了,但是房价却过快上涨,带来的长远影响是极其严重,利远小于弊。其次,要适度控制三四线城市的价格调整,一旦因为供大于求,房价出现大幅下滑,导致房地产市场不稳定,结果更加会适得其反。
房地产市场稳定是大局,尤其是在今年这种严峻的经济形势之下。各地都应该密切关注房地产市场的供销动态,精准把握住房地产市场的脉搏,通过实时调整土地出让面积以及房屋供应速度,保持房地产市场的供需平衡,保证房地产市场的稳定健康发展。
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- 编辑:刘世力
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