楼市最先败下阵来的难道是三四线城市？高库存、伴随房价下跌大道之行也天下为公 随着我们国家疫情形势的持续好转，自今年3月以后，房地产市场的热度持续走高，加之很多城市适度放宽房地产市场的调控政策，营造了较好的市场环境，比如部分城市降低预售条件，加快预售证审批等

随着我们国家疫情形势的持续好转，自今年3月以后，房地产市场的热度持续走高，加之很多城市适度放宽房地产市场的调控政策，营造了较好的市场环境，比如部分城市降低预售条件，加快预售证审批等等，5月份全国多数城市新房供应速度加快，新盘不断推出，楼市供销两旺，尤其是一二线城市。

但是，尽管三四线城市也逐渐回暖，部分城市5月销售数据现正增长，但整体增长动力并不强劲，去库存压力依然较大。原因主要是随着新房市场供应量不断加大，但是成交量却不乐观，没有呈现同步增长趋势。

今天，中国经济网发布了一篇文章，题目是：三四线城市房地产去库存压力上升。这篇文章，为三四线城市的房地产拉响了警报，必须要提高对房地产市场的警惕。

截取自中国经济网

数据显示，5月以来，三四线城市库存面积每周环比按照1%的增幅持续上升，去化周期虽然持续缩短，从月初的125周降至月末的96周（24个月），但目前仍居高位。在全国库存量比较大的前十个城市中，三四线城市占据9席，包括芜湖、香河、大厂、包头等。

原因分析

一、三四线城市的购房需求或已经被严重透支。随着过去两年的棚户区改造接近尾声，棚改正逐步退出三四线城市。棚改的退出对销量的冲击并非线性，而是呈现出明显的滞后性，这种滞后冲击或在今年逐步体现。

根据前期央行统计司调查数据可知，目前，城镇家庭每户拥有住房1.5套，40%以上的家庭拥有2套房以上。三四线城市，不像一般县城存在一些住在县城而户口属于农村，所以，普通县城中的家庭拥有房子的比例可能还稍低一些。但是，三四线城市则的的确确基本都是城镇家庭，这个数据相对来说，还是比较贴切实际的。因此，三四城市的家庭普遍已经不再缺房，而且，手中投资的房产下一步如何出手，可能都是一个问题。

过去几年，三四线城市购房需求存在比较严重的透支现象，预计三四线楼市将在内生和外力的共同作用下滞后调整。

二、人口流失严重，虹吸效应逐渐显现。三四线城市人口增长率已经明显落后于城市的扩张速度，尤其是住房的供应增速。同时，受到虹吸效应的影响，以及三四城市产业基础较差、城市吸引力不强等因素，三四线城市人口往一二线城市聚集，导致人口流失进一步加速，房地产市场高库存也就是必然。

房地产行业的“金律良言”就是“短期看金融、中期看土地、长期看人口”，所以，从长期来看，三四线城市的房地产后劲不足，投资三四线城市的楼市，会越来越成为高危投资。

三、三四线城市老百姓购买力不足，已经无力支撑过高的房价。随着棚户区改造的完成，以及过去几年“去库存”所带来的全国房价普涨，三四线城市的房价的增速，已经完全超过了当地老百姓的工资收入。从一些最新的统计数据来看，很多三四线城市，产业基础差，城市吸引力一般，但房价却远超过很多潜力较大的二线城市。

2020年5月主要大中城市二手房价及变化

从澎湃新闻网发布的一盘文章中获悉，5月份重点监测的全国35城成交均价同环比均上涨，分城市等级中仅三四线城市环比下跌，其余等级城市均是同环比上涨。三四线城市成交均价11812元/平方米，环比下跌0.64%。

这对于三四线城市的楼市不是一个好现象。在库存量不断增大的情况下，成交量不足，房价还呈现不断下滑趋势，这对于下一步房屋销售将造成进一步的打击。当然，房价小幅小跌是极其正常的市场反应，但是，如果这种势头一直延续下去，对于购房者的购房欲望和投资欲望，都是一种打击，甚至会引发一系列的不良市场反应，比如大量二手房抛售，房产投资套现等。这是必须要引起警惕的。

未来建议

各地要坚决贯彻“因城施策”的方针策略，适时调整各地土地出让以及新房供应速度。“因城施策”是未来很长一段时间内，根据各地实际情况，精准调控房地产市场的重要手段。如何降低三四城市的高库存量？首先，肯定不可以像2016年那样，完全控制土地出让，极其宽松的金融政策环境，结果是库存去了，但是房价却过快上涨，带来的长远影响是极其严重，利远小于弊。其次，要适度控制三四线城市的价格调整，一旦因为供大于求，房价出现大幅下滑，导致房地产市场不稳定，结果更加会适得其反。

房地产市场稳定是大局，尤其是在今年这种严峻的经济形势之下。各地都应该密切关注房地产市场的供销动态，精准把握住房地产市场的脉搏，通过实时调整土地出让面积以及房屋供应速度，保持房地产市场的供需平衡，保证房地产市场的稳定健康发展。

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